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现在房市回暖是因信贷放松

这么一看你就明白，所谓通胀，其实涨的不是房价，也不是什么猪肉价，涨的是货币量。不是东西少了贵了，而是通货胀了贱了，钱多了毛了。这种通胀刺激起来的房价涨是有隐患的，你货币不可能老这么增发下去

财知道：央行刚刚又宣布降息了，离上次还不到一个月，你怎么看？

胡释之：这是继续放虎归山，市面上的钱会更多起来。我们讲货币如虎，利息其实就是吸引他老实待在笼子里的一块肉，而降息呢，就是降低这块肉的分量，吸引力不够大了，老虎就要出笼上街，自行觅食去了。而且他已经被豢养成了一只大老虎，胃口也更大了，想想看会有多吓人吧。

财知道：最近房地产市场开始回暖，成交量、价格都开始回升，这是一个什么原因？

胡释之：这个最直接的原因就是信贷的放松，就是老虎上街了。要区分一个问题，就是只房市回暖，还是其他的市场也都在回暖？因为如果货币量没有增长的话，钱就那么多，花到这多了，花到那就得少了，房价涨的同时必然就是其他东西的价格跌。要都涨的话，那只有货币量同时涨才办得到。这其实就不是真正意义上的房价在涨了，它的相对价格反倒在跌也不是没可能。当然更多时候房价会是个领涨的角色。

我们再从历史上来看，其实更多涨的也不是房价，而是货币量。最新的数据，咱们到今年5月份的时候，M2已经突破90万亿。而2008年5月份的M2还不到45万亿，也就是说，我们在短短4年间货币量翻了一番。再看看1990年的货币总量是多少？是1.5万亿多点。算一算，现在是那时的多少倍？没错，是60倍。

这么一看你就明白，所谓通胀，其实涨的不是房价，也不是什么猪肉价，涨的是货币量。不是东西少了贵了，而是通货胀了贱了，钱多了毛了。

这种通胀刺激起来的房价涨是有隐患的，你货币不可能老这么增发下去，比如说年底突破100万亿，那这钱就更不是钱了。所以最后银行必然要收缩信贷，以防范挤兑，你会看到那时钱一下又会变得很少，房价就也就随之而降，资产泡沫随之也就破灭，甚至连普通消费品的价格也会随之下降。

限购是用死亡来治疗疾病

想到的办法是把这个需求给扼杀掉。你一个病人，我怎么来治你？我把你弄死，那确实是什么病也伤害不到你了，但你本身就是一个死人了

财知道：是不是说明某种程度上限购政策已经失效了，破产了？

胡释之：限购是个什么道理？我上次已经讲了很多，我有一句总结，限购就是用死亡来治疗疾病。什么意思？我们讲经济发展的目的本来是说要更有效地满足大家日益增长的需求，比如房地产市场，你发展的目的就是更高效地满足大家的住房需求。但是我们因为市场效率低下，供不应求满足不了，出现房价高的问题。

可以说这是一种不好的现象，就是太贵，你觉得是一种病。但怎么治疗这个病？我们想到的办法是把这个需求给扼杀掉。你一个病人，我怎么来治你？我把你弄死，那确实是什么病也伤害不到你了，但你本身就是一个死人了，治病变得比疾病本身更致命。所以限购就是通过把需求扼杀死来对各种价格问题产生免疫，相当于通过把一个人弄死来使他对各种疾病产生免疫。就像我们经常听到抱怨说交易成本高，那我政府就来禁止交易，交易成本看起来就没有了，变成零了，但实际上是交易成本变成无穷大了。

这么一个办法，这么一个与经济发展的本来目的背道而驰的办法，一定是会撑不住的。你老这么压着老百姓的正常需求，你能压到何时？这不是一个解决问题的办法，而是在积累问题。

但有一点我要补充下。我们一直讲市场经济是个钞票民主，就是说我用钱来投票，我认钱不认人，我出的价高我就能买到这个东西，而不管我是总统也好，还是屌丝也好。但这种钞票民主有一个问题，就是这个钞票本身得是民主的，是真实的，是健全的一个货币。就是说这钱得确实是我挣来的，我用我挣来的钱去投票，去叫价，去买东西，那这是最公平的一个方式。但问题是钱可能不是你挣来的。这就涉及到前面讲的货币超发的问题，就是说有些人他通过比别人更接近权力，更接近发钞机构，他最先拿到了增发的货币，拿到了钱，这样使得他在市场上的竞争力增大，有一个很大的钞票话语权。这也是个问题。

解决之道在于解除对市场上房屋供应的限制

在房地产市场，需求增长却成了个问题，就是因为我们的供应是受政府限制的。我们说限购是限制需求，但我们其实还有另一方面的政策就是限产，限制房子的产量

财知道：你觉得中国的房地产市场最大的问题是什么，要怎样解决这个问题？

胡释之：我刚才讲房价涨很多时候其实是货币量在增长，是水涨船高，是公众把突然多出来的钱花出去的需求在涨，顺便惠及房市。但我们去开这一点来说，对房子的真实需求确实也是日益增长的，随着城市化的发展，对房屋的需求越来越大，这是很真实的一个需求，这种真实需求也是存在的。

要在其他行业，需求增长不但不是什么问题，反倒是求之不得的大好事，高兴还来不及，我就努力去增加产量，去尽力满足这块市场，去大发其财。甚至像ipad这种，你消费者本来没这需求，我企业主动去帮你开发出来这种需求来。

但在房地产市场，需求增长却成了个问题，就是因为我们的供应是受政府限制的。我们说限购是限制需求，但我们其实还有另一方面的政策就是限产，限制房子的产量。

这种限制可以从两方面来说。房子都是建在土地上的。我就首先限制你土地的供应。最典型的一个就是所谓的18亿亩耕地红线，就是说你这个土地只能种粮食，不能去做别的用途。这样导致土地供应不能随行就市。这是横向的限制。

再一个是纵向的限制。本来你限制土地供给，导致地价太贵，那我开发商也只好认了，从节约成本考虑，我就把楼层盖高点，盖密点，这样每间房屋分摊的地价就要少点。但这个也受到限制，包括容积率的限制。

这样横向、纵向地绑着，形成一个密闭的空间，那房子的供应肯定就跟不上需求的增长。需求越增，房价也就只能跟着涨，需求成了一个很可怕的东西，只能是用房价上涨来平衡这种供需失衡。这也受不了的话，那就直接限购。

问题找到了，解决之道其实也就很明了了，就是要解除对市场上房屋供应的限制，而同时又加大对政府自身行为的限制，限制发钞。

市场经济不倒退才是粮食安全的真正红线

耕地红线也是一种典型的计划经济思维，而其思维基础就是国家对土地供应的垄断，他才敢于提出这么一个宏大的命题，说要多少耕地才能保证粮食安全。保证市场经济不倒退，这才是粮食安全、国家繁荣的真正红线

财知道：官方一直强调18亿亩红线是基于保护耕地，维护国家粮食安全的需要。你觉得这个说法有没有充分的理由？

胡释之：这是我们惯常的逻辑，就是老说，这个这个东西很重要，如果政府不管的话，不限制的话，就会怎样怎样。你像最近黑龙江想要管风管太阳，他的理由也是不管的话民企就会怎样怎样。就是通过你的害怕和恐慌来赢得管制的合理性，通过抬高自己，贬低市场来维持、扩大权力。

但实际情况呢，我们现在吃得饱，整天为怎么减肥而烦恼，不是因为还有耕地管制没被废除，而是因为有了市场，有了其他管制的放松和废除。说到这，让我想起一个故事，戈尔巴乔夫有次见到撒切尔夫人就问，你是怎么保证人民获得食物的？撒切尔夫人就回答，我无需保证，价格能做到一切。英国可是没有什么耕地红线的。所以就像茅于轼说的，保证市场经济不倒退，这才是粮食安全、国家繁荣的真正红线。

另外一方面，耕地红线也是一种典型的计划经济思维，而其思维基础就是国家对土地供应的垄断，他才敢于提出这么一个宏大的命题，说要多少耕地才能保证粮食安全。这就好比央行垄断了货币供应，才敢于提出要有多快的货币供应增长才能保证多快的经济增长这样的命题。而这种变量关系实际是不存在的。

当然你还可以说，耕地红线是中央政府为了保证农民的土地不被地方政府强征。但要解决这个问题的出路是强化农民的产权，落实农民的完整土地权，把红线下放到农民自己手中，让红线成为他自己土地的产权保护线，由农民自己来把握这红线，把握是继续种粮划算还是卖了盖房划算。

财知道：有人说18大是房价拐点，你怎么看这个说法？

胡释之：这个我就一句话回答你，就看18大以后18亿亩红线会不会松动或者说下放。

胡释之为宏观经济学者