一、商业地产轻资产之路

当前商业地产开发运营已经由需方市场转变为供方市场，过去粗放式开发让位于定制化开发和高品质服务。商业地产开发运营模式，过去是重地产、轻商业，通过炒商铺卖房子。那么今天必须转变为轻地产，重商业，通过商业运营取得投资回报率和地产增值。商业地产开发回归它的核心本质“商业”。即地产是商业的载体，没有商业，地产就是空壳，一文不值。

为了顺应市场转变，商业地产巨头已经开始多种尝试，但基本还是围绕地产做文章，比如，转嫁建设费用的“轻资产商业地产开发模式”，由过去从银行贷款，转为向公众募集建设资金。

如：万达2015年推出“稳赚一号”，投资起点1000元，募集资金全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目，期限为7年，预期年化收益12%以上。

这个产品实质是，万达要扩张，但开发买地建设都需要巨额资金，去银行贷款利息高，并且太占用资金，于是以未来租赁物业的收益作担保，向公众筹集前期的建设资金。这也是去年万达提出轻资产发展思路以来的重要尝试之一。

但这个产品并没有触及核心问题，租金收益的保障是什么，无论万达的牌子有多大，投资回报率还是来源于在万达广场经营的商户租金收益。首先是引入高品质商户，如果没有租约，租金何来;其次，万达商业运营能力不足，租金收入占比很低，2014年总收入约1078亿，物业收入103亿，仅占9.6%。与亚太地区同类型企业相比，如新鸿基600亿，物业147亿，占比24%;九龙仓304亿，物业107亿，占比35%;万达收入租金比远远低于同行业先进水平。这显示了万达商业管理能力的不足和内部管理的低效。

二、商业管理居核心地位向产业链上下游延伸

因此，未来商业地产行业发展模式一定是以专业商业投资管理公司为核心，商业为主，地产为辅，运用先进互联网金融手段，实现商业地产开发，所有权(即产权)、管理权(商管公司)、经营权(商户)分离。所有权资产证券化(小额分散、受托管理)，管理权统一(商业管理公司品牌和管理输出)、经营权独立(各商户在统一管理下，独立经营)。

以专业商业投资管理公司为核心意味着地块开发与否、价值几何，要由商管团队来综合考量和确认，只有确定了商业价值，才有后续地产开发建设和投资收购。

同时还意味着走定制化开发路线，变以前先盖房子后招商为先招商后盖房子，为商户量身打造经营环境，提供定制化开发和服务。

商业投资管理公司并非地产开发商。想实现以专业商业投资管理公司为核心就必须与金融结合向产业链的上游延伸，

即：商业投资管理公司确定项目，直接投资商业地产，然后以权益型REITs(房地产信托投资基金)模式向小额分散投资者转让收益(租金和买卖收入利润)，给予投资者相应的投资回报率。举例如下：

假设商管公司拥有价值600万的200平米商铺产权(每平米销售价格3万元)，租给“XXX快餐等”16年。

1、商管公司成本(3万/平)：

2、200平米商铺价值600万;

3、商管公司收到租金收入(日租5元/平米，月租150元/月.平米)：

“XXX快餐”面积200平米，月租3万/月，年租36万 ，16年租约总计租金收入约600万。

4、商管公司转让部分产权并受托管理：

商管公司以权益型REITs模式转让200平米商铺产权(保留20%自持)，投资者将商铺管理权委托给商管公司，商管公司承诺投资年回报率约为6%，如果达不到，以自持20%物业租金补贴。

4800名投资者每人投资1000元(总共480万元)，拥有200平米商铺80%产权。

5、综合收益：

16年后“XXX快餐”租约到期，假设当年200平商铺价值1200万并且卖出。

4800名投资者获得累计租金收益480万，物业增值收益960万元(含原值480万)，合计1440万元;

商管公司获得累计租金收益120万，物业增值收益240万(含原值120万)，合计360万元;

总和收益1800万元(含原值600万)(平均每年112.5万)，综合年收益率为18.75%。

6、投资保障：

A长期租约违约责任，“XXX快餐”签订16年长期租约，如果违约赔偿损失;

B不动产产权，投资者按投资比例拥有相应商铺物业产权，在一定条件下可以卖出资产收回投资，商管公司承诺回购;

C商管公司按比例保留20%商铺产权，当租金收益不能覆盖承诺收益时，以商管公司自持的商铺产权租金收益贴补。

三、引入商业地产权益型REITs模式

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

权益型REITs(直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润)是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的约90%。

1、收益主要来源于租金和房产升值。REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建的物业开发项目的投资。因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。

2、大部分收益将用于分红。美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者，以提供稳定的分红收入。这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳。

据彭博统计目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度惊人。

在美国，有超过7000万居民其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品，更有超过300个共同基金投资于REITs。目前，美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。

在新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式，很多REITs都是由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand，凯德置地)发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)设立多只REITs。

例如，新加坡凯德置地集团(Capita Land Group)本身为大型房地产上市公司，开发住宅和商业项目。对于较为成熟的商业项目，凯德置地集团将其打包进入由自己发起设立的REITs基金;凯德置地本身控股REITs的基金管理人及物业管理公司，也少量持有上市REITs的基金份额。

下图为凯德置地集团下属Capita Retail China Trust REIT的股权和管理架构图。

相比之下，香港的REITs起步更晚。在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月才推出了第一只房地产基金(领汇)。香港在很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构，以信托计划为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。截止2015年3月底，共有11只REITs香港联交所上市。

尽管中国大陆的REITs仍然在探索和试验阶段，但是在香港上市的REITs中，有5家REITs包含在中国大陆的物业，涵盖了写字楼、商场、酒店等主要类型的资产，累计持有的大陆物业建筑面积达到210万平米。

REITs的出现，无疑将搬走压在开发企业背上“库存高”与“融资难”这两座大山。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益。

从长远展望来看，中国商业物业的REITs证券化水平很可能达到美国当前10%的水平，即10%的商业物业被打包装进REITs基金。按照中国商业物业总面积20亿平米计(截止2014年底)，每平米0.8万元估值水平，商业物业总市值可达16万亿元，10%的REITs证券化率意味着我国未来上市REITs规模将达1.6万亿元。

四、创新互联网+商业地产REITs模式

依托已有互联网REIT平台，深度合作，将商管投资公司的物业在互联网REIT平台发布，回收投资，管理物业，按期收取租金，返还投资收益。

当前国内商业地产，一方面遇到去化难题，另一方面REITs模式受到政策的制约。业内期待REITs可以实现商业地产行业升级，因此，2015年以来，业内引入众筹概念积极开始互联网+REITs的探索和尝试。已有的团铺网、一米好地等平台先期进入这个领域，实现了互联网+商业地产REITs模式的突破。但都没有形成规模，以当前商业地产存量市场计算，在取得政策支持和模式创新后，可以预期未来3年会出现互联网+商业地产REITs模式万亿级交易平台。

五、综述

当前商业地产领域存在商机。一、目前的商业管理公司专业都不够，不能快速适应从重开发向重招商的转变;二、商业地产开发商仍是重资产运营，目前谋求转型轻资产运营，但船大掉头难;三、面对天量商业地产项目，互联网+ REITs模式平台刚刚起步，不能满足交易需求。

因此对应策略为：首先打造专业商业投资管理团队，以商业价值为核心，实现商业项目可持续租金收益和物业增加值;其次轻资产运营，管理输出、品牌输出，实现快速扩张;第三组建互联网+ REITs平台，运用互联网工具，实现商业地产资产证券化电子交易。