规划死亡：

这个世界变化快。有关地产的事情变化就更快。这几年一线城市的发展令人眼花缭乱，但是不经不觉间，在一线城市的光芒外更多的二线城市开始大放异彩。他们比拼着规划项目的宏大壮奇，建筑个案的精彩迭出，地产市场的熙熙攘攘，梦想世界的奢侈华美。我们追寻着那光芒。但在绚丽的光芒之后处处隐藏着死亡的陷阱。

死亡陷阱供同好探讨：

1. 消费者对项目规划的满意度不够;任何行业，只有客户认可产品，对产品满意才能赢得客户的青睐，主题商业、房地产行业也不例外。所以作为开发商就应该在园区规划、户型设计、绿化、容积率、物业管理等一切地产项目的细微之处做足文章，才能有立市之本。

2. 市场定位模糊，卖点不明确;市场定位决定着项目的营销方向，是开发商赋予项目的一种文化一种精髓，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。比如某市有一个项目叫空间，单套面积不大，但价格很贵，配套服务有酒吧、洗浴中心各种等娱乐场所，主要以一些有钱的逍遥派人物为目标客户群体，虽然项目定位很大胆，但此项目抢占了市场的一个空白点，对销售起到了很大的推动作用。此项目一经面市，就以鲜明的定位被抢购一空。

3. 价格过高，无法与竞争对手相抗衡;无论怎么样，买房对于消费者来说用的是真金白银，价格自然是其考虑的重要因素，一是看自己有没有这样的实力，二是看物业的性价比是否合理。当然，针对同类项目没有购买实力的消费者不是项目的目标客户群，但如果是因为物业的性价比不够理想，造成物业售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。

4. 入市时机不正确; 入市的时机主要考虑销售季节、周边竞争对手销售情况等。假如在项目所属东北地区，冬季工程又不能施工，如果楼盘大肆宣传而又不能得到消费者认可，则第二年就会对项目的推广有一定的影响，特别是期房销售。在对待竞争对手方面，一是要做到先下手为强，赢得市场先机，这是针对入市时间与自己相差不多的竞争对手时的方法;二是要运用太极拳原理，借力打力，要么等竞争对少把项目区域炒作的成熟时入市，要么等竞争对手把市场做得一塌糊涂的时候入市，充当救世主的角色。当然，前提你有足够的实力。

5. 项目知名度不够;新上市项目的知名度不够对项目销售的影响主要有两点：第一，影响来访客户的数量，降低了成交几率;第二，客户的虚荣心作祟，没有人愿意在亲朋好友面前说自己买了一个谁都不知道的小区。按照百姓的思维，知名度的高低往往决定着项目的品质。

6. 项目的销售管理、控制不合理;假如你的项目没有特别优于别人的卖点，那么你只能依*一个强有力的销售团队来完成项目的快速销售。一是现场的人员，可以凭借优秀的销售经理进行管理与指导;二是房源控制，不要把朝向好、户型好、面积适中的房源全部放出，要有计划，而一个小区优秀的、能够吸引买家的房源是相当有限的，你全卖光了，剩余的房源拿什么吸引客户。

7. 项目的工程进度慢; 曾经操作过一个项目，工程进度慢的惊人，单净载一项就做了2个月，期间很多客户到销售现场参观，有的甚至来了几次，销售人员做介绍时客户说的最多的就是等你的项目起来2、3层我再买，还有的客户对销售人员说：你们房子怎么还是个坑啊?，销售人员只有多费口舌解释：我们是要拿精品工程，地基做的好啊!稍有常识的人都知道这是借口而已。等到项目真的起来2、3层的时候，销售人员做回访，对方的回答却是：我已经在别的地方买完了。可以想象，工程进度对项目的销售情况的影响是不可小窥的。

8. 开发商信誉不好; 群众的眼光是雪亮的，对房地产项目来说，而群众的言语是有杀伤力的，如果开发商没有良好的信誉，客户就会考虑是不是开发商又在骗人?项目能不能顺利交工?项目能象规划的那样吗?等等一系列的疑问会困扰着消费者，这时他们是摇摆不定的，只要有稍微理想的项目，他们是不会选择信誉不好的开发商所开发的项目的!

9. 促销活动不合适;一是不合适宜的促销，比如楼盘定位是休闲养老的小区，你搞个买楼送电脑什么的，老人家甚至电脑都不会用，这个对他有吸引力吗?二是促销力度不够，无论你的价格有多低，消费者都认为你还有很大的利润，所以他们让你一降再降，对于优惠他们是不会满足的，所以有些开发商提升销售单价，加大折扣力度的促销策略也是可取的。

10. 企业领导的个人意愿; 企业领导的思想往往决定着项目的规划建设、小区品质，甚至在项目的销售过程中，领导的思想会阻碍项目定位、广告推广、促销活动的实施，致使项目销售受到不良影响。

以上所列各项都会对新上市项目的销售有所影响，但不是绝对的，应根据项目的实际情况参照对比以便在项目销售过程中规避风险，快速实现资金回笼，为实现房地产开发企业的下一步战略目标奠定基础。

　　有灵魂的剧本

1. 世界级主题乐园、超级文化建筑、超级酒店、超级商业大厦固然风头最劲。

2. 高尔夫别墅、高尚配套会所自然不在话下。

3. 高级餐厅，多家lounge酒吧，还有私人直升机停机坪、游艇接送服务等设施，以及水疗和健身中心等配套，保证令人美到神魂颠倒。

4. 首个无碳(零碳零排放)、无废弃物、无汽车环保城区。

5. 在建筑设计上，坐北朝南，以最佳采光和遮荫。为了达到微气候稳定及空气流通，街道的尺度限制为3公尺宽70公尺长，房屋设计依照主题文化设计的要求建筑，兴建高度不超过5层。大量的绿化与水景设施是必备的，还将建立风塔设施以引入凉风，抵抗炎热天气。

6. 能源上，社区的发电方式多样化，包括风力、水力、太阳能与氢气发电，随着技术的发展，光能转换成电能的效率再提高，太阳能发电的比例将进一步提高，80%的建筑屋顶将设置太阳能板。绿色建筑设计将使社区的每日使用电力为现有同等规模社区的1/4。而在水资源方面，通过不同用途的规划将使社区每日所需饮用水为现有同等规模社区的2/5。所有水的处理将以太阳能作为电力来源。

7. 全区禁止汽车通行，轻轨电车会将它与周边城市连接，区内交通将利用轨道或磁浮建立个人快速运输系统。当然，步行和骑自行车应该也受鼓励。区内从开始的建造到日后民生用品全部使用可再生环保材质，减少废弃物的产生，争取达到零废弃物、零掩埋的目标。

8. 有气质的开发、优雅谦逊的建筑、要文化建设、要社会公平、均富、永续、要保护环境、要吸引世界高级观光客?

美丽的词汇很多人会用，有灵魂的剧本虽然不多见，也有人会写，但主题商业规划及地产开发毕竟不等同拍电影，真正从规划、设计、到运营的世界级团队可就不是满街都有了。

世界级团队该有的态度;

1. 精通重要主题、地形、景观的识别、控制、整合和独特性主题改造，形成项目的独特吸引力，凸显独特性卖点，打造主题品牌。赋予其特定建筑型式及艺术风格赋予项目崭新而具活力的生命，

2. 致力于改善并创造美好生活空间对环境负责。

3. 丰富且高品质的主题规划实务经验、资深设计师团队、卓越的专业技术、完善及整体化的高效工作程序，确保为客户提供最优质的服务。